文｜祝小同
2026年8月7日，北京再度投下楼市“政策炸弹”。
北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，宣布非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年”。与此同时，公积金贷款额度上限跃升至340万元，赠与房产不再核验子女购房资格。
这场被称为“3方面7项措施”的政策组合拳，力度之大、覆盖面之广，超出市场预期。在“着力稳定房地产市场”的政策基调下，北京正在用更精准的工具箱，试图撬动一度沉寂的购房需求。
限购松绑：从“2年”到“1年”，释放哪些信号？
限购政策的核心调整看似简单——非京籍家庭购买五环内住房的社保或个税缴纳年限从2年缩短至1年。调整后，非京籍家庭在全市范围内购买商品住房的年限要求统一为“1年”。
这一变化的意义不容小觑。此前，北京实行差异化限购：五环外“1年”、五环内“2年”。如今内外统一，意味着非京籍家庭进入核心城区的门槛实质性降低。对在北京工作刚满一年的“新市民”而言，五环内的购房资格从“等待”变为“即时可及”。
但套数限制并未放松。社保或个税缴纳满1年的非京籍家庭，在五环内仍只能购买1套商品住房，多子女家庭可再多购买1套。这与过去“只调年限、不调套数”的优化逻辑一致——降低准入门槛，而非放宽持有上限。
公积金“核弹级”加码：340万额度如何理解？
如果说限购调整是“松绑”，公积金政策的升级堪称“赋能”。夫妻双方均为公积金缴存人，购买首套住房最高贷款额度已达240万元，叠加城六区外购房、绿色建筑、二孩及以上多子女家庭三项上浮条件后，最高可至340万元。
340万是什么概念？在北京五环内一套总价500万左右的刚需住房，公积金几乎可覆盖七成房款。对改善型需求而言，这一额度加上商业贷款的组合，基本扫除了资金层面的核心障碍。
另一个值得关注的细节是缴存年限挂钩机制的优化。单人每缴存一年可贷20万元，夫妻双方每缴存一年可贷40万元，核算以夫妻中缴存年限较长者为准。按此计算，单人申请120万贷款或夫妻申请240万，均仅需缴存5年1个月。这大幅缩短了年轻家庭获取足额公积金贷款的时间成本。
此外，公积金贷款套数认定标准也同步优化：在京无房或仅有1套住房、且公积金贷款已结清的家庭，再次购房时可申请公积金贷款。这意味着“卖一买一”的改善链条将更加顺畅，不再因贷款记录而受阻。
赠与松绑与装修提取：激活存量资产流动性
两项容易被忽视但意义深远的政策：一是父母将商品住房赠与成年子女，不再核验子女购房资格；二是凭装修增值税发票可提取公积金，额度不超过发票金额50%，最高25万元，同一住房两次提取间隔10年。
赠与政策的调整，实质上是为家庭内部的资产流转松绑。在限购套数依然存在的前提下，父母将房产赠与子女，子女无需“房票”即可接收，腾出的购房资格可用于家庭其他成员的置业需求。这在老龄化背景下，既促进了代际财富流动，也为市场释放了潜在改善需求。
装修提取公积金则瞄准了存量房市场的“后服务”环节。对于购买二手房或进行老房改造的家庭，这一政策降低了实际居住成本，有助于激活存量房市场的交易活跃度。
政策底色：楼市修复进行时
为何此时出招？数据或许是最好的注脚。2026年上半年，北京二手住宅网签93583套，同比增长5.7%，成交规模创2021年以来同期新高。6月新建商品住宅网签4149套，突破4000套大关，创一年来新高。
但“量升价跌”的格局依然明显。上半年北京二手住宅价格累计下跌3.46%，虽然跌幅收窄，但价格拐点尚未到来。写字楼市场甲级平均租金环比下降3.5%至每平方米每月205元，大宗交易市场活跃度虽明显回升（上半年累计288.6亿元，同比增长63%），但整体仍处结构性调整之中。
这一轮政策组合拳，意在进一步打通“卖旧买新”的置换链条，降低“新市民”的准入门槛，同时用强有力的金融工具支撑购买力。在“好房子”建设加速推进、产品品质持续升级的背景下，政策端的发力与供给端的升级正在形成合力。
拐点在即，还是短期刺激？
北京此次新政的力度和广度，显示出决策层稳定房地产市场的明确意图。从“2年改1年”的限购松绑，到340万公积金额度的金融赋能，再到赠与、装修等存量环节的流通激活，政策工具箱几乎全面打开。
市场是否会由此迎来拐点？仍需观察成交热度的持续性及价格走势的变化。可以确定的是，购房门槛的大幅降低和资金支持的显著增强，将有效释放被压抑的刚需和改善需求。对于观望中的购房者而言，政策底已清晰可见，市场底或许正在路上。
北京楼市的下半场，即将拉开帷幕。
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