北京南三环边，地铁4号线马家堡站出口步行5分钟，一座曾经的危旧筒子楼即将迎来新生。2025年11月，丰台区马家堡路68号院2号楼的90户居民顺利回迁。这标志着北京市首个完成“原拆原建+平房上楼”闭环的危旧楼改造项目正式收官。
马家堡路68号院2号楼建于1977年，为四层砖混筒子楼，建筑面积1921平方米，原有直管公房73户，同时将周边17户平房一并纳入，共90户。改建前户均不足20平方米，楼道杂物堆积、屋顶漏水、消防梯只到三层，安全隐患突出。五年后，这里将变成一栋地上六层、地下一层的新楼，户均建筑面积约40平方米，实现厨卫成套、电梯入户，居民获得“按经济适用房管理”的大产权，资产收益显著。
这一改变得益于2020年6月北京市五部门联合发布的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号）。该文件首次明确“原拆原建”可重新办理产权登记，探索“政府补贴+居民自筹+产权单位/社会投资”的多主体共担模式。此后，《北京市城市更新条例》等配套政策相继出台，为项目落地提供了法律依据和审批通道。
项目建设资金由三部分组成：总投资约4384万元，由市区两级政府补贴、产权单位出资地下室建设及90户居民自筹，其中居民自筹部分占地上投资比例约70%，居民同时自行负担周转费用等。
项目推进过程中，面对90户、90种诉求，丰台区搭建了“区级联席会+现场指挥部+现场办理组+居民代表团”四位一体的统筹平台。通过“程序完善、公开透明、心理账户”的制度设计，最终实现“改建意向征询、设计方案确认、改建协议签约”三个100%同意。设计团队多轮次深耕小户型设计，在套内约30平方米空间内实现动静分区、厨卫成套，将危旧老房变为健康住宅。
业内专家指出，马家堡68号院的成功并非偶然。其产权结构单一、直管公房属性避免了私有产权碎片化困境；政策创新为项目打开了制度窗口；熟人社会提升了沟通效率；资产溢价可见、居住品质跃升，使居民自愿出资成为理性选择。
当前，北京城市更新正面临“拆不动、补不起、等不得”的刚性约束。全市2000年前建成的城镇房屋建筑规模约4.2亿平方米，其中老旧小区和危旧楼房约占34%。“原拆原建”模式以“微量、微拆、微增”为突破口，通过产权重构、成本共担、收益共享，破解了“钱从哪来、人往哪去、事如何办”的难题。
目前，丰台城市更新集团正在推进育菲园东里、东高地航天生活区、云岗航天某所生活区等危旧楼房的“原拆原建”工作，为城市危旧楼改造探索更加完善的路径。
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