你会相信一张兑现日期在5年、甚至8年后的支票吗？
在2020-2021年间，杭州有近3.5万人拿到了“限售房”这张支票，其中大部分有真实的购房需求，也有部分人认为，楼市在5年、甚至8年后依然看涨。
但随着前宸、紫璋台、博语华庭等第一批“解限房”入市，楼市剧本已经和当初想象中的大相径庭。
01
杭州贝壳研究院数据显示，三墩北板块的紫璋台以月销24套的成绩，成为7月二手房的“销冠”。
只是2.58万元/㎡的成交均价让人看了想摇头，因为，对比2.81万元/㎡的新房售价，已经实质性“破发”。
但当初的预期可不是这样的。2021年初，紫璋台一次性推出1224套精装现房，在红盘“对撞”取证、有限售风险的情况下，依然吸引了10795户登记，其中不乏投资客。
理由很简单，当时的三墩北作为主城区“2”字头，离云谷、未来科技城、三墩都很近，且有星洲二小等名校资源的板块，风头一时无两。
紫璋台既是现房，又带恒温泳池、下沉式庭院和健身房。更重要的是，当时，附近的西雅图成交价已近5万元/㎡，2万元/㎡的价差明晃晃摆在那里。
紫璋台
当二手房的泡沫挤出去，啥都有但“样样不精”的三墩北，房价迅速洗牌，西雅图、西湖国际城等楼盘成交价从5字头降到3字头甚至2字头。
今年4月，逐步解限的紫璋台交付即“抢跑”的模式。截至8月初，小区在贝壳找房上的挂牌量已达150套，整体换手率达12.5%。
不少投资客争相出逃，在“你不卖有的是人卖”的心态下，房价越来越有性价比，带看和成交量也越来越高。
5月网签10套，6月网签13套，7月网签24套，近30天带看量更是达到近1800次。
“现在买是最合适的。”中介告诉我，两个月前95㎡的小三房成交价约270万，125㎡的4房约390万。
而现在，他们主推的95㎡只要230万，当初房东的买入价近250万。125㎡的四房340-360万就能拿下，还带车位。
02
除了紫璋台，勾庄唯一整盘限售的万科·前宸也没有想象中那般“盈利”，甚至都无法像紫璋台一样“走量”。
去年四季度，首批约400套房源解除限制，10个月时间只成交了16套，平均每个月不足两套。
但前宸可是一个1100多户的大盘，全盘解限后按照10%的抛售率，也是超100套二手房，在本身库存量巨大、产品高度同质化的勾庄板块，很难不打“价格战”。
前宸商业街区
事实上，前宸早就开始了以价换量，今年初成交了一套128㎡四房，总价395万元，折合单价约30800元/㎡，略高于新房限价。
但同样的户型，7月的成交价只要353万，单价仅2.75万元/㎡，不过该房源落位在1楼，买入价仅330万。
如果卖家全款买进，账面还有利润，如果是贷款，“平进平出”已是最好的结局了。
03
除了声势浩大的紫璋台和前宸之外，杭州的解限楼盘还有不少，大部分成交价都“扑街”了，只有极个别例外。
比如萧山区首个热点楼盘博语华庭，新房均价4.4万元/㎡，从去年底到今年上半年共有700多套房源松绑。
今年5月成交了3套，两套4.4万元/㎡，一套低楼层3.9万元/㎡。对比当初设想的“一平米倒挂2万”有差距，但房东起码不亏钱。如果是全款买入，甚至能赚到近100万。
博语华庭
但博语华庭的坚挺是因为它的特殊性。
第一，地段很好。小区离博奥路地铁口近200米，往西是滨江西兴，往东两站地铁就是萧山老城。
第二，竞品不多，比它便宜的房龄老，和它同期的品质不如它。
第三，新房的“神助攻”，萧山老城和西兴的新房走的是“高端改善”路线，高品质、高单价、高总价，没有1000万根本买不到。
所以博语华庭相当于在萧山主城500万级次新中的“无敌之盘”，自然不用和同期的次新、后来的新房卷生卷死。
04
博语华庭总归是个案，因为“限售”的故事还远远没有讲完。
以上楼盘都是从网签日起限售5年，但2021年1月27日开始，中签率≤10%的房源，需要自取得不动产证之日起限售5年。也就意味着，很多项目从买房网签，到可自由买卖，中间要经历7-8年，甚至更长时间。
申花北的杭曜置地中心，有350套房源2030年才能交易；滨月云府和IFC要2031年前后解限；霞映锦绣里、湖境映庐、潮起可能要等到2032年。
杭曜置地中心
粗略估算，这批“超长待机”的限售房源总量起码在2000套左右。
在此期间，三个变量增加了不确定性。一是新房的降维打击，二是板块供应量的围追堵截。今后交付的房源面对的将是一个更加不确定的市场。
时间也是一种成本，当“倒挂”红利需要用大量时间兑现，红利本身还是红利吗？
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